Rokon lelkek vagyunk srácok, mert nekem is ilyen dolgon jár az agyam! Tervem a következő: egy palóc kis városban felépítek 1 társasházat, 9-12 lakással. A telek ára 5 M.
Miután saját tőkém korlátozott, a szükséges anyagiakat a leendő vevőktől előre Előszerződés- kötéssel, részletekben kérem. Egy évre tervezem az építkezést, tehát 25-50-25% befizetéssel, amit szerződéskötéskor-félidőben-kulcsátadáskor kérek, és így véleményem szerint " a projekt finanszíroz6ó "!
Ami gond lehet az az eladás. Ugyan logikusan számolva nem buk6ok, kicsit tartok az értékesítéstől. Amennyiben egy 3 szintes, kábé 500 m2 beépített területű társasház építési költsége 50 M.(?), és nálunk a (használt)lakások négyzetméter ára 110-120 e. Ft, akkor az újért 150 körül kapok-e?
Mert akkor megéri.
Van-e, és mi a tapasztalat az elővásárlással kapcsolatban? Bizalmatlanok az emberek, vagy bíz6ok bennük?
Várom a véleményeket és a kérdéseimre a válaszokat! Köszi!
Tudom ,hogy semmi közöm hozzá de mi a baj a céggel ,ha építésbe fogsz a péz egyébként is papírra kerül , SZVSZ mint cég könnyebben kapsz hitelt.
CONNAN
1-2 + költség
tervezés-cakkpakk- kb 2.5-3.5m
közmű hozzájárulás kb 2milla
lakásonként 1 parkoló ha nincs mélygarázs
+ az építésnél van 25% ÁFA amit igaz ,hogy visszajön de előre kell finanszírozni.
nEM BESZÉLVE ARRÓL ,HOGY telket találni sem egyszerű , mi 3éve keressük és talán most megvan.
Szerintem ahhoz ,hogy évente 2szer pörgess már aparátus kell + ,hogy minden másodpercre pontossan menjen .
Köszi az ötletet Connan, bár ez így túl egyszrűnek tünik így leírva.
Nekem kb 40 millám lenne befektetni hosszú távra, de nemigazán találom a "kedvezményes kölcsönt"
Hol nézzek utána, és te mit vettél fel pontosan?
Asszem ehhez cégnek kell lenned, és magánszemély nem veheti igénybe.
Márpedig én nem szeretnék céget alapítani!
Hasonló cipőben járunk, tehát leírom én hogyan csinálom:
Saját tőke: 20 milla + a telek már megvan (örököltem)
Ha vállalod, hogy új lakást építesz és azt 20 évig bérbeadod, akkor minden új lakásra igénybe veheted a kedvezményes kamattámogatásu hitelt. Így felveszek 2 lakásra 10 - 10 millát.
Ez egy 10 lakásos társasház lesz, ebből 5-öt eladok, 5-öt megtartok.
Egy nm bekerülési összege 100 eFt, eladási ára 200 eFt (Pécs). Tehát az eladott 5 lakás ára pont fedezi a megtartott lakások árát. Tehát a bevitt 40 milla (20 saját, 20 kölcsön) a projekt végén vissza jön.
A kiadott lakásokból törlesztem a kölcsönt + még marad is, a megmaradt pénzből indulhat a következő meló.
Csak ne a lakas piaci araval szamolj, hanem a letrehozas koltsegevel. Nyilvan egy lakason ara es az epites ara kozott van egy igen szep szazalekban merheto kulonbseg, kulonben senkinek nem erni meg epittettni se. De teny, hogy szep adokedvezmeny van rajta nyugaton. Meg az egesz dolog torvenyileg szabalyozva van mik a jogai es lehetosegei a tulajdonosnak es a lakonak ezert kevesebbmaceraval jar egy esetleges nemfizeto lakoval kezdeni valamit.
Ma Magyarországon egész biztosan nem éri meg bérházat építeni többek között azért sem, mivel a nyugati országokkal ellentétben az állam nem nyújt adókedvezményt annak, aki bérlakásokat hoz létre. Ha közelebbröl vizsgáljuk a helyzetet, maga a lakáskiadás nyugaton sem nagy üzlet, be lehetne fektetni a pénzt jobban jövedelmezö helyre is, DE az állam jelentös adókedvezménnyel támogatja ezt az üzletágat, és nagyon sok mindent leírhat az adójából a lakástulajdonos. Persze ott is csak a magasabb jövedelemmel rendelkezöknek éri meg, mert nekik van módjuk minden lehetöség kihasználására. Laktam Nyugat-berlinben bérlakásban, 58 m˛, bérleti díj DM 640,-. A lakás piaci ára akkoriban kb DM 150e. Durván öt százalésos kamat jön ki, nem beszélve a folyamatos javíttatásokról, ami jórészt a bérbeadót terheli.
A bérházépítés valóban nem üzlet.Rendszeresen olvasom az újságok építési mellékleteit(VG,HVG stb.)amik szerint a telek biznisz ami biztos, már az újház,lakópark sem buli annyi van belőle.Egyre hosszabb idő telik el az eladásig.Talán egy családi ház felépíttetése még jó, a "kulcsrakész" és "új családi ház" varázsszavakkal.Főleg ha találsz "külföldi" mesterembereket.Sokat kell a nyakukra járni, de nagyot szakíthatsz.
Azért a bérlakás témához még annyit, hogy a Széchenyi-terv-ben mintha nem lenne kikötés arra hogy a bérházépítető nem lehetne magánszemély csak 20 évig ki kell adni a lakásokat piaci árakon is.Nézz utána! Üdv Clark
Ja a telekarat nem irtad ;-)
Kulonben pont ezert epulnek a berhazak magasra. Mivel az egy lakasra juto koltseg annal kisebb minnel tobb lakasra kell szetosztani a telekarat.
Tarsashaz tipusu berhaz ritkan epul, hiszen alberletben az el altalaban akinek nincs penze meg lakdsra vagy csak tmp lakik az adott helyen, barmelyik eset is all fenn altalaban az igenyek alacsonyabban vannak. Ha egy tizemeletes blokkot huznak fel ugyanarra a helyre sokkal jobban megeri kiadni, mintha egy helyes kis tarsashazat.
Hát igen!:-))
Ha figyelmesen elolvasod számításom, gyorsan rá fogsz jönni, hogy hogy is néz ki az én számításom.
Szóval a telek kb 40 milla, és az épület megint annyi, vagyis az össz befektetés lenn 80.
És akkor a bejövő összeg 20 százaléka azonnal jövedelemadó. És ezzel nincs vége, mivel 20 év elteltével van mit ferlújítani, és 20 szor be kell fizetni a házadót is.
Szóval számoljunk csak.....
Sajnosmint számolom 40 millából, még 5 lakás is nehezen jön ki....
De ez azért van, mert nagyon drágák a telkek.
Tehát megérné, inkább, egy 6 emeletes társasház építésébe kezdeni.
De hol vagyok, én ahhoz a tőkémet tekintve?
Lehet megérni felvenni banki kölcsönt is...
Viszont ahogy mondtad, a bérház lassan megtérülő, viszonalagosan diztosnak mondható befektzetés.
Míg a spekuláció, lehet ha sikerül nagy pénzt hoz rövid idő alatt, de ugyanennyire rövid idő alatt lehet akkorát bukni is, hogy csak na!
:-))
Hat nyugaton is ugy van pedig, hogy evig tarto berleti szerzodes van. Amit utana lehet ujitani. De altalaban ezt szoktak szeretni a tulajok, hiszen csak ekkor van moduk emelni az arat.
Egyebkent ha normalis a lakas es a tulaj tovabb is maradnak az emberek, marcsak arra dondolj az egyetem se 1 eves.
Nem egeszen ertem a 20 ev szamitasod a megterulesre. 1 lakas ha ki tudod adni 50 ezereret, az havi 500 ezer bevetel a 10 lakasra, megszorzod 12-vel az 6 millio Ft evi bevetel. Ha 40 ert fel lehet epteni, akkor igencsak realis a 8 ev megterulesi ido, hiszen 8 *6=48millio bevetel 8 ev alatt es akkor evi 1 milla koltsegvetesi penz is bele van kalkulalva.
Persze ha felepited 40 millaert eladod 50 millaert az 10 milla haszon egybol es egy ev alatt megterult a beruhazas szep kis hasznot hozott. Es kezdheted elolrol. Azert nem hiszem, hogy evi 2-szer meg lehetne csinalmi max 1-szer, hiszen telen Mo-n nem igazan haladnak az epitkezesek. De az igaz, hogy minden evben ujraepiteni es ujraeladni akkor is 10 milliot hoz a masik 6 millioval szemben. Csakhogy ahhoz minden evben ujabb es ujabb telket kell talalani, ami evrol evre nehezebb lesz pesten. A ketto teljsen mas tipupusu befektetes. A berhaz epitese egy tipikus olyan, amivel egyszer es mindenkora biztositottad a nagyon jo megelhetesedet egesz eletedre-raadasul biztoshogy inflacio kovetoen :-) Onnantol kezdve, ha egy szalmaszalat se teszel keresztbe eletedben, akkor is igen jo eletszinbvonalon fogsz elni, nemcsak most hanem 40 ev mulva is. Az eladasra szant dolog, meg olyan amivel most 1 ev alatt kaszirozol egy csomo penzt. Mindkettonek megvan a maga elonye.
Köszia hozzászólást!
Bár ha arra gondolok, hogy minden év szeptemberében új embereket kell keresni bérlőnek:-((
Az lenne a tutkó, ha ki lehetne adni hosszútávon, vagyis évekre.
8 év alatt megtérülő?
Jó is lenne! Képzeld el, hogy egy peremkerületi telek, ahol fel lehet építeni 10 kis lakást, csk 40 millába kerül kb. Rá a lakások szintén ennyibe.
Szóval, ha ki lehet adni havi ötvenért, akkor legjobb eseben is 20 év, de számolni kell költségekkel, is, mivel a házikók 20 év alatt romlanak is.
Szóval............
Ez egy nagy dilemma...
Viszont ha azt számolod, hogy egy négyzetmétert ki lehet hozni ma 80 ezerböl, persze nem lukszusházat, akkor megérné kiadni egy négyzetmétert havi egy ezresért.
De ott a telek, ami nagyban nehezíti a dolgot.
De ha mégis készenvagy vele, akkor egy 50 négyzetméteres épület, úgy megér 10 millát, hogy csak na, föképp ha új!
Akkor meg lehet nem éri meg kiadni, hanem egyböl eladni, és máris belekezdeni mellette, egy újba!
Ez sem tünik rossz befektetésnek, főképp, hogy egy évben akár kétszer is meg lehet forgatni benne a pénzt! De itt is az a kérdés, vajon el lehet e adni? És kell e megépített ház, ha a kormány az építkerzéseket támogatja?
Stb.....
Van egy lehetőségem, hogy két ingatlan eladásából, ami jeleneleg nem túl sok hasznot hoz, egy kis tőkéhez jussak.
De valahogy semmit nem látok amibe úgy igazán megérné befektetni.
Hat szerintem megerne, nem veletlen, hogy nyugati orszagokban is csinaljak evtizedek ota.
Persze videken nem eri meg mert a fizetesek nincsenek olyan szinten, hogy ki tudjak fizetni az emberek, ellenben Budapesten nagyon is sokan laknak alberletben. Raadasul van egy rakat egyetem amiknek ugyan van kolegiuma , de azok csak a videki tanuloknak csak toredeket tudjak befogadni.
Pl ELTE budaorsi uti kolesz egy max 20nm + 3 nm eloter(mosdo) szobaban 3 egyetemista van, akik fejenkent 5 ezret fizetnek erte. Azaz 15 ezer 1 szoba berlese ami koszos lepukkant es tele van csotanyokkal. A kozgaz koleszok jobb minoseguek, de dragabbak is. Egy ismerosom kozgazra jar es 10 ezret fizet (2-en vannak a szobaban).
Utoljara 4 eve (azota volt "nemi" kis aremelkedes) laktam Bp-n alberletben XIV keruleti(ors vezet ter kozeleben) panel kb 50 nm masfel szobas lakas akkor volt 30 ezer +rezsi, minimalis butorzattal(egy csotrogany agy , foszlott szonyeg stb). Az egy regi epulet volt, tisztara osi lelakott lakas. Szerintem egy vadi uj 50 nm kero berlete mostanaban siman 50 ezer megvan, ha nem tobb.
Az biztos, hogy hiany van alberletekbol pesten, kicsit keres akar itt a tasztalon topicokban van nehany olyan, hogy nem lehet berlakast talalni , plane szeptemberben mikor sulikezdes van. De nem igazan egyforma lakasokat kene epiteni, ez sehol nem szokas, egyreszt macerasabb epiteszetileg, hiszen a haz sarka mindig masmilyen mind a kozepe a haznak. Masreszt kulonbozo igenyek vanak. Pl fiatal hazasparnak a 50nm masfel szoba idealis- egy esetleg ido elott jott baba is belefer. Agglegenynek viszont annyira sok, hogy nemigaz(az takaritani is kell :-)). De pl egyetemistak szeretnek bulizni, egyutt lenni es penzuk nincs, sokszor nagyobb lakast vesznek ki tobben mondjuk 3 szobasat akar 4-5-en, mert ugy az egyemberre juto koltseg kisebb es nagyobb "buli".
De kulonben tenyleg olyan, ami hosszutavu befektetes mert nem 1-2 ev alatt hozza be az arat hanem lehet kb 8 ev is kell hozza.
Raadasul az igeny ra csak noni fog Mo-n, mert meg eppenhogycsak kezd ra a fizetokepes kereslet kialakulni, es mar most keves van belole.
Jelenleg ilyen lakásokat eladásra építenek, ugyanis az államilag támogatott hitellel és a támogatásokkal (szocpol + ÁFA) ilyen méretű lakást már viszonylag sok ember meg tud venni.
Ha te építenél társasházat, és egy 50 négyzetméteres lakás neked benne lenne, úgy 7 millióba, kíváncsi vagyok úgyan mennyi bérletit kérnél, ha 20 év alatt jól le is lakják?
Gondolkodj!
Tudod mi annak az oka, hogy magyarországon,még nem igazán divat bérházakban lakni???
Mert a fizetésünk túl kicsi, és nem tudjuk kifizetni!
És nem a bérlet a nagy!
Változatlan a kérdés:
Megéri???????
Szerintem működhetne ez a megoldás, ha normális áron lehetne így lakást berelni. Európa több országában a városi emberek jelentős része bérlakásban él, mert minek vegye meg drága pénzen, ha bérelni is lehet.
Szerintem ez eddig azért nem lendült nálunk fel, mert sejtésem szerint ez hosszútávú beruházás, és most inkább a "holnapra lekaszálom a nagy lóvét" jellegű megtérülés preferált.
Sziasztok!
Kíváncsi lennék véleményeitekre:
ha csinál valaki Bp-peremkerületeiben egy 10 lakásos egyenként 50nm-es lakást, azt megérné e!
És mennyiért lehet kiabűdni bútorozatlanul?
És ha nem fizet a bérlő? Ki lehet e rakni?
Egyáltalán van ennek jövője?
Lécci akinek véleménye van írjon......
